SAINT PAUL, MN
Un jurado declaró a Chadwick Banken culpable de violar la Ley de Derechos Humanos de Minnesota al estafar a compradores musulmanes con contratos de compraventa fraudulentos e ilegales, tras un juicio de nueve días dirigido por la Oficina del Fiscal General de Minnesota, Keith Ellison. Las sanciones que Banken deberá afrontar, incluyendo la indemnización a las víctimas de su estafa, se determinarán en una audiencia posterior.
El jurado también declaró a Banken responsable de violar la Ley de Protección Financiera del Consumidor, la Ley de Prevención del Fraude al Consumidor y la Ley Uniforme de Prácticas Comerciales Engañosas. A diferencia del veredicto del jurado sobre la Ley de Derechos Humanos de Minnesota, estas otras conclusiones son consultivas y serán determinadas en última instancia por el tribunal. El tribunal revisará las recomendaciones del jurado cuando se pronuncie sobre los demás cargos en una fecha posterior. El juicio se produce tras la presentación de una demanda interpuesta por el Fiscal General Ellison contra Banken el 14 de mayo de 2024, en la que se alega conducta ilícita en sus transacciones inmobiliarias .
En el juicio, la oficina del Fiscal General Ellison demostró que el agente inmobiliario de Minnesota, Chadwick Banken, y varias empresas de su propiedad ofrecían contratos de compraventa con condiciones sumamente abusivas, sin importarles si los compradores podían o no pagar las viviendas que se vendían con márgenes de beneficio considerables. El plan de Banken obligó a muchos posibles compradores a abandonar su intento de compra de vivienda sin tener casa ni los pagos que habían realizado. Banken se embolsó esos pagos y luego revendió esas viviendas a otros posibles compradores con las mismas condiciones abusivas: la llamada “reventa lenta”. La oficina del Fiscal General Ellison también demostró en el juicio que Banken se dirigió específicamente a la comunidad musulmana en su estrategia de marketing y ofreció condiciones significativamente peores para los compradores musulmanes que para los demás.
«Comprar una casa suele ser la compra más importante y trascendental que hacemos, y Chadwick Banken perjudicó a los compradores para poder lucrarse», declaró el fiscal general Ellison. «Me complace enormemente que hayamos podido exigirle cuentas a Banken en juicio por el plan ilegal y depredador que llevó a cabo, y por su vergonzosa discriminación contra los compradores musulmanes. Mientras sea fiscal general, haré todo lo que esté a mi alcance para proteger el bolsillo de los habitantes de Minnesota y para combatir la discriminación religiosa dondequiera que la encuentre».
¿Qué es un contrato de compraventa a plazos?
Un contrato de compraventa a plazos es una transacción inmobiliaria en la que el comprador realiza los pagos directamente al vendedor, en lugar de hacerlo a través de un prestamista.
El vendedor conserva el derecho legal sobre la propiedad hasta que se efectúe el último pago, pero permite al comprador residir en ella mientras realiza los pagos. Lamentablemente, esto puede combinar todas las responsabilidades de ser propietario con todas las desventajas del alquiler, sin ofrecer ninguna de las ventajas. Los contratos de compraventa a plazos suelen ser utilizados por compradores con un historial crediticio deficiente que les impide obtener un préstamo tradicional, o por compradores cuya religión prohíbe las transacciones con intereses. En Minnesota, algunos compradores musulmanes se adhieren a preceptos de la ley islámica que les prohíben realizar este tipo de transacciones.
El plan de Banken
El plan de Banken comienza exigiendo pagos iniciales muy elevados para viviendas con precios exageradamente inflados, lo que significa que, desde el primer día, los compradores se encuentran inmediatamente en una situación de endeudamiento superior al valor de la vivienda y no pueden refinanciar estos préstamos (incluso si sus creencias religiosas no les impiden obtener una hipoteca).
El siguiente paso de Banken es exigir pagos finales muy elevados al término del plazo extremadamente corto del préstamo para garantizar que los compradores no puedan liquidar el contrato. Si el comprador incumple un solo pago durante la vigencia del préstamo, incluido el pago final, Banken y sus empresas pueden cancelar el contrato, lo que obliga al comprador a abandonar la vivienda y perder todo el dinero que había pagado. Esto le permite a Banken vender las propiedades repetidamente, lo que se conoce como la “venta lenta”.
Como parte de esta estrategia, Banken ocultó deliberadamente las cláusulas abusivas e injustas incluidas en sus contratos.
Discriminación contra compradores de vivienda musulmanes
Además, Banken y sus empresas se aprovechan de los compradores musulmanes vendiéndoles viviendas en condiciones sumamente abusivas, diseñadas para provocar el impago. Algunos miembros de la comunidad musulmana se rigen por preceptos de la ley islámica que les prohíben realizar transacciones con intereses. Banken se dirige específicamente a esta comunidad y les ofrece condiciones contractuales más desfavorables: los contratos de los demandados, regidos por la ley islámica, presentan precios de venta, pagos iniciales y cuotas mensuales más elevados que los contratos dirigidos a compradores no musulmanes.
En el juicio, un jurado compuesto por pares de Banken lo declaró culpable de violar la Ley de Derechos Humanos de Minnesota, que prohíbe la discriminación “contra cualquier persona o grupo de personas por motivos de… religión… en los términos, condiciones o privilegios de la venta, alquiler o arrendamiento de cualquier propiedad inmueble”.
El fiscal general Ellison anima a los residentes de Minnesota a presentar quejas sobre prácticas abusivas en el sector inmobiliario mediante un formulario disponible en el sitio web de la Fiscalía General . También pueden llamar a la Fiscalía al (651) 296-3353 (área metropolitana), (800) 657-3787 (resto de Minnesota) o (800) 627-3529 (Servicio de retransmisión de Minnesota).
